今年以来，郊区不约而同地协议出让着低密地块。
今年4月和6月，宝华联合车墩资产经营以协议出让的方式，先后拿下了松江车墩华阳桥社区两宗宅地，容积率均为1.2。
今年1月26日，上海青浦城市更新建设发展有限公司以协议出让方式摘得青浦老城厢板块三幅地块，容积率也是1.2。
除了青浦新城以外，还有朱家角、金泽、赵巷、徐泾等都有低容积率宅地等待上新。
面对下行周期，上海郊区似乎已经无计可施了，只能一路“低密”走到黑。
*本文的低密住宅指业态为叠加、联排、双拼、别墅、合院、独栋、风貌。
01
郊区地块中，超半数容积率≤1.8
2024年上海外环以外共出让了57幅地块，其中容积率≤1.8的地块有19幅，占比33.3%。
截至今年上半年外环以外共出让了29幅地块，与去年同期持平，但其中容积率≤1.8的地块有15幅，占比51.7%。
低密本就是个小众词汇，别墅亦或是叠加也只是住宅中的稀有形态，但在上海郊区，低密地块的占比竟已悄然超过半数。
聚焦到区域，15幅地块中来自松江的地块有8幅，占比过半，它们分别来自松江南部、松江新城和洞泾。
青浦新城紧随其后，两幅容积率1.2的地块由本地国企收入囊中。
松江和青浦，向来是上海低密住宅供应大户，只是今年它们的占比竟然达到37%，到了历史峰值。
仅松江、青浦两个郊区，就撑起了上海低密住宅供应的半边天。
而聚焦到两个区内部，今年它们的新房供应套数为3949套，其中低密住宅供应751套，占比19%，同样是2020年以来的高点。
特别是今年与前两年对比，两区新房总供应量已经大幅削减，低密住宅的供应量仍维持在原有水平。
明显反差的背后，自然是供应结构的悄然转向以及无法忽略的存量压力。
2023年松江、青浦新增供应套数为14832套，2024年为8134套，供应量几近砍半。
但截止今日，其可售存量套数为11074套，已连续四年维持在10000套出头，没有转折迹象。
而低密住宅的可售存量套数似乎走出了截然相反的剧情，从2020年的2453套变成了2024年1151套，得到了有效消化。
与处境艰难的高层产品相比，郊区低密住宅的去化似乎仍有余力，这也为低密地块的持续供应创造了条件和底气。
低密宅地的出让谈不上救命稻草，但至少为郊区楼市开了一个可供呼吸的口子，帮助它们在下行周期稳住节奏。
正如前文所言，低密产品始终是一种小众形态，曾经供不应求过，如今最新的成交供应之比已经来到了54%。
低密撑得了郊区新房一时，却拯救不了一世。
市场下行在郊区显露得很赤裸，高层“断供”的无奈也折射出郊区包括住宅在内的多重困境。
比如，郊区土地多到用不完，能“建”高层的土地却已经所剩无几了。
很重要的一点是，外环以外实在太偏远了。
借着火热的市场氛围以及大开大合的城市建设，郊区曾供应成交了很多高层，而它们多集中在以地铁站为核心的有限半径里，所谓步行距离的真地铁盘早就应出尽出了。
松江9号线是2007年开通的。
现在提起九亭，懂行的都知道那是多么纯粹的二手市场，下一站泗泾，在售的TOD地铁盘招商时代潮派卖完之后，也基本进入存量市场了。
12号线的西延伸洞泾站还没开通，华发海上都荟等地铁盘也早就提前入市了。
2号线在徐泾的国际会展中心站是2010年开通的，距今也不少年头了，沿线基本开发完毕，稍晚点的绿城春晓园只能被挤在离地铁一公里开外的非核心区。
17号线上的徐泾，已有蟠龙天地、万科天空之城控场，塞不进更多住宅。
5月土拍的徐泾北城地铁站地块被大华以底价成交，毫无水花。
更往西的赵巷，以嘉松中路站为板块核心的商办、住宅地块均已按照规划开发完成，很难再向外扩散。
对郊区而言，现有的地铁、在建的地铁都很有限，而且都已被充分利用。
地铁是郊区的生命线，没有新的生命线引路，试问松江、青浦的高层还要向哪里找增量呢？
地铁的建设周期至少五年起步甚至更久，没有新线路，就只能在旧线路上找机会。
那就是更偏远的朱家角、松江新城、松江南。
甚至这些板块自带低密属性，可以完全抛开地铁站的禁锢，造低密住宅。
松江广富林，来源网络
青浦淀山湖，来源网络
除了供应的困局，需求端也有问题。
根据两区2024年统计公报，松江全区常住人口195.89万人，比上年下降0.7%；青浦全区常住人口128.77万人，同样比上年下降0.7%。
常住人口不增反降，产业崛起道阻且长，留住人变得更难了，真正置业扎根的人也会变少。
一幅远离地铁的地块造高层动辄上百甚至上千套，孤零零地立在绿地、农宅之间，去化无从谈起，造成别墅可能只有几十套供应，卖得慢也不至于压身。
青浦佘山、朱家角古镇等有自带低密基因，松江作为上海之根又自带生态体验与故事感，造低密住宅也是利用长板，摆脱困局。
02
低密这条路，真的走得通
走低密路线，不是郊区的“一意孤行” ，而是因为真的走得通。
认购中的位于松江文脉圣地广富林的正对面，容积率仅1.2。
此次二期推出44套建面约141/150㎡叠加，均价6.29万元/㎡；42套建面约157/202㎡联排，共86套房源。
3日累计认购已经超155组，认购率180%。
5月份，一期推出122套房源，认购率也达到188%，成为松江今年首个触发积分制的项目。
当轨交与高层的组合失效，郊区的路子变成了用区域内生态最好的地块叠加极致的低密，去框定有限的本地客群或者低预算的改善客群。
但低密赛道并不好“闯”。
我们回看上文表格中罗列的地块就会发现，大部分如同国贸海上原墅一般，对土地的素质与积淀要求极高。
比如，位于松江洞泾的沪松“十二坊”片区优质地块SJS30003单元01-18号地块，容积率1.01。
在经过足足51轮竞价后才由保利发展拍得，溢价率高达27.93%，成为今年松江成交溢价率最高的地块。
地块航拍（2025年1月），来源洞泾小灵通
为什么这个地块会如此受欢迎呢？
因为它就在的旁边，按照计划，拍下该地块后保利发展将协助当地政府部门代建跨河桥梁和沿河绿地，未来使得两处地块双盘联动，发挥出土地优势。
而且该地块旁边，就是保利十二橡树、长泰西郊等成片低密社区。
这里还有沪松“十二坊”区域规划，将基于松江“北山、南水、东林、西田”城市肌理，形成“沪松十二坊·山水人文卷”的总体定位。
依托托沈砖公路发展轴，驱动十二个重点功能板块，串联山水十二景，引领整合区域发展，实现空间核爆、推动价值跃升。
宝华拿下的车墩低密地块，将是华阳社区“城中村”改造中的首发宅地，未来区域将会有更多地块出让。
这里享有优越的自然水域资源，规划中将沿盐铁塘打造开放式商业街，保留传统“前店后宅”的韵味，使得社区生活更为便捷。
很多人对“华阳”很陌生，但对于老松江人来说，华阳桥是松江人记忆中“十里长街”的起点。
“三里桥”“钱家桥”“曹家桥”“西杨家桥”和“东杨家桥”五座老寿星级的石桥，已被列入区级文物予以保护，颇具江南特色。
街上的老宅“杨园”如今经过修缮，摇身一变为车墩版画美术馆，还有庆阳书屋等景点。
这些都在解释着，宝华为何连续在车墩拿地。
03
是价值归位，也是自救
上海郊区的低密化，是市场倒逼下的无奈选择，也是一种价值归位。
而松江新城新房、土拍的火热，也印证了市场对“有故事的低密”仍存需求。
但低密住宅终究是小众市场，容积率的持续走低意味着土地开发效率的下降和潜在客群的收缩。
真正的破局，或许仍需等待新一轮城市扩张的红利，或是郊区自身从“睡城”向“产城”的蜕变。
在此之前，低密化只是漫长调整期中的权宜之计。
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